最近，阿里法拍上挂出了广西南宁高坡岭路西侧一宗约45亩的地盘，起拍价5.2亿。这块地并不是传统的住宅概况商住地盘，而是一宗概述性质的地盘。

▲概述地盘即是包含了住宅、买卖、办公、旅社、阛阓等通盘业态于一体的地盘。

今天，明哥就先简便地说一下不良钞票周转，这也算是曩昔地产拿地佬们的初学基础常识。

简便来说，一家公司歇业的时候不错分为歇业重整和歇业计帐两种情况。在歇业重整阶段时，该公司还不算真实的歇业，只可说公司的原雇主丧失了处置权，由歇业处置东谈主（频繁是原借主）接管，处置东谈主引入新的投资东谈主进场，周转该公司的钞票。唯有该公司的钞票被周转，原借主的债务还清，投资东谈主拿走应得的收益，原公司的雇主如故能拿回公司和处置权的（你就相配于被周转了）。

而到了歇业计帐这一步时，公司即是真歇业了。此时借主照旧莫得任何念念念，只念念把公司里的钞票尽快变卖成现款，有小数算小数，卖完公司里通盘能卖的东西，这家公司就绝对肃除了。

以南宁高坡岭路地块的业主广西凯宇地产为例，2019年时，凯宇地产的债权东谈主也曾尝试过进行歇业重整。

▲曩昔，凯宇地产就尝试过进行歇业重整，还念念再拒抗一下。

但没东谈主繁荣去接办这个烫手的山芋。兜兜转转这样多年，凯宇公司的钞票价值反而因为时分拖得太长而越拖越低。如今，借主们照旧对凯宇地产不抱任何期许，只可走终末一步歇业计帐才气。

▲歇业计帐的话，即是地块能卖些许算些许，贱卖也行。

高坡岭路地块“难产”原因

那么问题就来了，为啥高坡岭路这块地，这样多年都找不到对其感趣味趣味的投资东谈主呢？那就得先从地块的起源运行提及。

该地块位于南宁市最中枢的凤岭北片区，于2013年1月30日被广西凯宇地产以底价拿下。之是以凯宇公司能底价摘牌，原因是该地块是一块昭彰的产业勾地。

▲地块左近配套步调闇练，紧邻南宁二中凤岭校区。

人所共知，产业勾地技俩是一把双刃剑，既不错“进犯”未知的竞争敌手倏得入场掠取，同期也会给自后的投资东谈主带来极高的进初学槛，导致技俩无东谈主敢接办，极难周转。

而凯宇公司这块地即是典型的，我方设置的计算条目把我方都给“卡”死了。地块不但要求阛阓、旅社的面积占计容面积的57%~58%，还要求住宅部分90㎡以下的小户型要占到住宅面积的40%以上，还限高100米。此外，还要无偿施助给广西区台办1.12万㎡的物业。

这个计算筹算条目使得项指标筹算难度大幅加多。技俩曾找来国内多家著名筹算公司进行PK比稿，但大部分的筹算稿都很难作念到限高100米以内的筹算决策。大大量决策都冲破了最早的原始限高（很可能计算条目修改了）。

▲技俩筹算决策均只可四肢参考，毕竟完全冲破了限高要求。

证实计算条目，咱们就知谈该技俩是典型的鸡肋技俩，白送都没东谈主要的那种。抛开地块的地盘原始成本2.52亿，

地块中能快速变现的住宅部分，占比仅37%~35%，产物还都是卖不不上价的小户型。占据开导成本大头的是旅社、阛阓、写字楼等钞票。这些钞票既很难变现，又需要参加巨资开导，风险与报酬不成比例。

▲这种参加深广，报酬却极低的技俩很难眩惑到投资东谈主。

要说曩昔凯宇公司为啥要设定这样的计算条目？咱们只可合理揣测，地块得回的时分是2013年，其时的买卖还有深广的价值，价钱卖得比住宅还贵。站在曩昔的视角来看，买卖比例多更相宜开导商的利益最大化。要是凯宇地产在其时就立即开导，也不算啥大问题。

▲可如今时间变了，买卖都是赔钱货，没东谈主会对买卖感趣味趣味。

可凯宇公司直到歇业了，该地块也没能动工。而凯宇公司我方给我方设定的计算条目，即是锁死技俩周转的最大镣铐。有这个条目在，莫得几家地产公司会有趣味趣味去周转这样一宗不良钞票。

而业内那些擅长操盘买卖地产的顶级开导商如太古、九龙仓、恒隆、嘉里等公司，东谈主更看不上这种地盘。要是要作念纯作念买卖技俩，东谈主家干嘛不去接盘东盟商务区、中山路、水街等区域的买卖地产？

▲著名买卖地产公司有更多优质料段可供遴荐，根蒂看不上这个区域。

因此，凯宇地产从歇业重整走到歇业计帐，最终是输给了时分。我方把我方的路走窄了。

广西首富的急速陨落

那么接下来的问题即是，凯宇公司其时就没念念着有时开导吗？这就要牵连出凯宇公司的实控东谈主，2007年某润百富榜广西首富赖可宾。赖可宾不仅是凯宇公司的雇主，更是通盘永凯集团为主体的老本“永凯系”的实控东谈主。

▲通盘“永凯系”买卖领土包括制糖、造纸、房地产等多个界限。

在2013年之前，永凯集团在广西那吵嘴常有买卖影响力和号令力的公司。在这里，咱们就不得不吐槽这“某润百富榜”了。这个榜单是果然“有毒”，凡是上了榜的富豪，就没几个下场好的。以至于自后，大佬们都要去充值，把我方的名字从这个榜单上“消掉”，亦然相配离谱。

其时的永凯集团，是以糖业为主业，多界限皆头并进的概述性集团。尤其是在房地产界限，永凯集团手上领有春晖地产、华凯地产、凯宇地产三大房地产开导平台。在南宁先后开导了永凯当代城、永凯春晖花圃、华凯大院、凯宇海外等楼盘。

▲在南宁地产江湖中，永凯集团属于老牌地产开导商。

其时，永凯集团要是全力转型房地产，就怕也莫得背面这样多事了。要知谈在2002年，永凯集团进军房地产界限时就一鸣惊东谈主，一年内同期施工三个技俩，是曩昔南宁独逐个个同期开导50万㎡范围的开导商。

▲曩昔的永凯春晖花圃自后成了南宁凤岭北的著名楼盘。

不外，永凯曩昔起家的时候靠的是糖业，而最终引爆永凯资金链危急的仍然是其主业糖业。人所共知，广西是国内产糖大省，寰球三分之二的糖产自广西。然而自2011年下半年以后，全球的糖产量严重多余，导致糖价越来越低，国内的糖价致使低于坐褥成本，导致糖企越坐褥，幸好越多。

而2013年，国度运活出手调控房地产，房地产市场的场合也不好。证实自后赖可宾对广西官媒所述，他早在2013年就念念对出门售其其时总价值24亿的物业（永凯春晖的商铺、公寓等物业）。其时有一家区外企业主动上门提议和洽，要永凯集团以我方价值24亿的物业作典质，向该企业场所地的一家金融机构融资20亿元。

永凯慑服了这家企业，用我方的8亿现款流解套了正本押在金融机构手上的24亿物业，然后把这些物业典质了给了那家和洽公司指定的金融机构。自后赖可宾发现，这是那家企业的本色是借永凯的典质物先给那家公司输血的套路。

▲在2014年还能让永凯公司当原告的讼事是未几的，咱们盲猜让赖氏入局的即是那家河北企业。

刚直永凯的典质物被套，资金被占用的枢纽时间，此时某媒体来了一篇“广西前首富深陷危局”的负面新闻报谈，绝对把永凯的资金链危局高慢在全球的视力之下。致使还露馅了曩昔赖可宾在糖厂改制时的一系列“违纪”操作的细节，这在其时激发了深广的公论战议。

▲在这种双重打击之下，就算赖可宾再有能耐都很难百折不回了。

如今，咱们再来复盘曩昔的事情，不错看出这件事说不出的吊诡。其时永凯集团的总债务也并未几，曩昔到期的债务也不大。天然公司的现款流出了小数问题。这个事唯有政府出头和洽，金融机构不抽贷、不休贷，给永凯集团出售钞票还债续贷的时分，是能沉静过渡的。

可这事情咋就这样凑巧？永凯集团前脚才被一家外省的公司“套路贷”，我方的典质物被套牢，资金被东谈主占用。后脚就被一外省的新闻媒体进行负面报谈“袭击”，何况该媒体援用的贵府大大量如故“涉密”级别的材料，是不可对外公开的，咋就被一外省媒体支吾拿到了这些有买卖精巧的贵府，然后对外公布？

这就不得不让东谈主有一种“贪念论”的念念法，这永凯集团曩昔倏得倒塌，很有可能是被东谈主作念局给“阴”了。这种情况在商战中如故相比常见的。不然很高深释，一家广西省外的媒体，在欠亨过南宁市国资委档案室的情况下，就能拿到其时南宁国资委的里面材料对外露馅。

细品之下，曩昔这省外媒体也太牛叉了！由于报谈中有一些“涉嫌贪腐”的细节，甭管这些细节的真假。其起到的最遑急的着力是，导致其时政府层面要是胜仗介入永凯公司的里面事务，就变得极其明锐，这又拖延了政府层面补助永凯集团的时分。

▲真假不遑急，遑急的是胜仗阻断了永凯公司自救的旅途。

最终，永凯公司即是在表里交困中，被金融机构、民间假贷给拖死了。而其时的凯宇公司，照旧莫得才气再发开导高坡岭路地块了。该地块也就留传到当天，依然成为甩不掉的职守。

永凯公司的旧事令东谈主唏嘘，广西就这样少了一家实力民企。对于其中的深度细节，明哥就不再伸开了。

但归根结底吧，打铁还需本身硬。永凯集团垮掉的锅，终究还得是赖可宾来背。要不是他其时扩张了，能那么支吾慑服东谈主？能这样容易就被东谈主买卖套路了？